"Колос - 1", създадено на 31 октомври 2003, е едно от първите дружества със специална инвестиционна цел на българския пазар. Получава лиценз през ноември миналата година. В борда на директорите му влизат представители на основния акционер "Ви-Веста холдинг" ЕАД  в лицето на изпълнителния й директор Виктор Серов и "Перла" АД в лицето на Николай Монев. Третият член на борда е г-н Митьо Виделов.

Господин Серов, защо решихте да създадете дружество със специална инвестиционна цел и кои са причините и факторите на пазара, които ви насочиха към учредяването на "Колос - 1"?
- Ще започна отговора на въпроса малко по-отдалеч предвид историята на "Ви-Веста" и нейното развитие. Построили сме доста сгради в София в последните десет години и имайки предвид, че това повече или по-малко и в момента дава облика на "Ви-Веста холдинг" като бизнес структура, преценихме още с влизането в сила на Закона за дружествата със специална инвестиционна цел, че той е една добра възможност да преструктурираме нашите инвестиции в областта на строителството и недвижимите имоти. Форматът е привлекателен, тъй като това са дружества, чийто предмет на дейност е изцяло свързан с инвестиции в недвижими имоти. От друга страна, те се ползват с редица данъчни облекчения и привилегии, което пък е стимул за потенциалните инвеститори. И, разбира се, провокира ни състоянието на пазара на недвижими имоти в България. Дълго време той беше подценяван и в резултат в последните години изживява истински бум.
Това са причините да се ориентираме към създаването на "Колос - 1" АДСИЦ: първо, за да използваме от натрупания опит и традиции, които ние безспорно имаме в тази област; второ, за да се възползваме от това, което се случва сега и ще продължи да се случва в близко бъдеще на пазара на недвижими имоти в страната; и, трето, за да реализираме някои от нашите инвестиционни проекти, които така или иначе сме започнали още преди да излезе законът. В това отношение "Колос - 1" има важно предимство, доколкото тръгва с готови проекти и практически извършени инвестиции. Ние и в момента разполагаме с три имота, наша собственост, и проекти към тях.
Основният ни проблем за разрешаване в момента е тяхното финансиране, тъй като става дума за инвестиции от порядъка на 8-8.5 милиона евро. Това са пари, които дружеството трябва да осигури, за да реализира програмата си в двегодишния срок, който сме си поставили. В тези две години искаме да построим един голям бизнес център с жилищна част в Зона Б-19 в София с разгъната застроена площ близо десет хиляди квадратни метра. За него разполагаме със земята, утвърден проект и разрешение за строеж. Предстои изграждането на хотел в село Черноморец, община Созопол, където също имаме земя и готов проект с разрешение за строеж. Приблизителната му площ ще е 3200 кв.м. Ще бъде с четири звезди, сравнително малък, но с тенденция да осигурява различни услуги през цялата година. На трето място е една инвестиция, която в момента разработваме - луксозна жилищна сграда с търговски помещения с обща разгъната застроена площ осем хиляди квадратни метра, разположена също на наша земя, в квартал "Борово" в столицата. 

Определен ли е срок, за който "Колос - 1" ще съществува и само с тези проекти ли ще се ограничи?
- Не, дружеството не е ограничено със срок. Що се отнася до проектите, имаме някои идеи, които се разработват в момента и за които ще информираме допълнително.

Да разбираме ли, че концепцията ви е вашата строителна организация да бъде надградена с възможностите на капиталовия пазар, за да финансира инвестициите си?
- Не точно. Нашата строителна организация е обслужващо дружество и по същество ще реализира тези проекти. Но това, че разполагаме с готови проекти и със земя, която е наша собственост, придобита при други цени и условия, означава един строителен продукт на по-ниска себестойност от онова, което е на пазара в момента. А в същото време прави реализацията по-лесна.

За момента ще строите хотел, жилища и бизнес център. Как ще продължите след това? Имате ли ограничения за типовете сгради и проектите, които ще развивате?
- За условията на България един двегодишен хоризонт е достатъчно дълъг период от гледна точка на бизнес планове, организация и реализация. Да се правят дългосрочни планове от тук насетне би било прибързано, защото трябва да се види накъде ще тръгне пазарът и докога и как ще продължи трендът на цените и движението им нагоре.  Имаме определени намерения, базирани на оптимистични очаквания за развитието на пазара на земеделските земи в страната. Това е една все още неразработена територия дотолкова, доколкото там подценяването е значително и предстои ръст, подобен на този, който се наблюдава при цените на жилищата. Една значителна част от инвестициите си ще насочим в приоритетни, перспективни земеделски райони в страната, които подлежат на окрупняване и които евентуално ще бъдат разработвани от едри земеделски стопани. Нашата идея е да купуваме и да отдаваме тези земи на такива селскостопански производители.

Докъде ще стигне капиталът на вашия фонд и какъв обем активи ще управлявате?
- Нашата цел е в рамките на две-три години да управляваме активи в размер около 20 милиона евро. Прогнозата е песимистична дотолкова, доколкото това са инвестициите, които смятаме да направим в това време. При сегашните условия на пазара на недвижими имоти това автоматично означава удвояване, тъй като след построяването им тези имоти би трябвало да струват поне два пъти повече, ако тенденцията се запази. А повечето експерти в тази област са убедени, че ще се запази. В този случай "Колос - 1" ще управлява активи в значително по-голям размер.
Добри възможности се откриват пред промишленото строителство и изграждането на логистична инфраструктура (складови площи и др.). Според нас туризмът започва да се пренасища и се страхуваме, че това насищане на пазара ще доведе до спад на инвестициите, на цените, а съответно и на доходите, докато нашата цел е да генерираме доходи в интерес на инвеститорите. 

Как гледате и на възможностите за изграждане на дистрибуционни центрове и складови площи?
- Положително. Това е ниша, която тепърва ще се разработва.

Възнамерявате ли да използвате банкови кредити за реализацията на проектите си или ще търсите средства изцяло от капиталовия пазар?
- Възнамеряваме да използваме и двете възможности, доколкото набирането на заеми от пазара е сравнително бавна процедура. Имайки предвид изискванията на закона и пътя, който трябва да следваме, от шест месеца до една година са нужни за това да се реализира успешно една облигационна емисия - подготовката на проспект, утвърждаване, осигуряване на инвеститори и т.н.  От друга страна, банковото кредитиране е по-бързо. Един заем може да се вземе и за месец. Затова ще използваме и двете възможности. През тази година имаме намерение да пласираме емисия облигации за три милиона лева, като с тях и със собствени средства  смятаме да построим бизнес сградата. Това означава ли, че ще набирате средствата си чрез издаването на облигации, а не на акции?
- Основно чрез емисии облигации, поне засега. Целта е структурата на инвеститорите в "Колос - 1" да се запази.

А кои са обслужващите ви дружества?
- Обслужващо дружество в областта на строителството е "Ви-Веста инвест" АД. То е реализирало достатъчно сгради и е предало общо над 100 хиляди квадратни метра площ през последните години. Смятаме, че има всички възможности да се справи и с онова, което ние ще му възложим. В областта на оценката на имотите работим с "Евро консулт". По дълговите ценни книжа, проспектите и увеличението на капитала ползваме услугите на инвестиционния посредник "Авал ин". Банката депозитар е "Алианц България". От агенциите за недвижими имоти работим  с "Рея" и "Явлена" и ще разчитаме на тях за реализацията на тези обекти.

На какъв етап сте от набирането на средствата от фондовия пазар и от реализацията на обектите?
- Приключихме първото увеличение на капитала и скоро очакваме и вписването му в съда. По отношение на финансирането на обектите смятаме да стартираме със строителството в Зона Б-19 през пролетта, а с хотела в Черноморец - през октомври тази година. Дотогава ще издадем емисията облигации, за която стана дума, и със собствени средства и банков кредит ще започнем изграждането им.

Мислите ли, че българският капиталов пазар е достатъчно узрял за инвестиционни фондове като вашия и очаквате ли проблеми при набирането на капитал?
- Българският капиталов пазар се развива бурно и независимо че инвестиционната култура на масовия инвеститор не е на необходимото ниво, считаме, че перспективите са повече от положителни. Ще разчитаме основно на  институционалните инвеститори, каквито в България вече има. Те имат определени ограничения за инвестиции в областта на недвижимите имоти, което така или иначе ограничава и възможностите за закупуване на дългови книжа. От друга страна, постепенното насищане на пазара на недвижими имоти също възпира до известна степен институционалните инвеститори. В този смисъл има риск по отношение на реализирането на една облигационна емисия, особено когато тя е значителна. Ние смятаме да минимизираме риска, като предложим много кратки времеви хоризонти за реализиране на емисията и обратно изкупуване на облигациите. Целта ни е да ги направим максимално ликвидни. Освен това възнамеряваме да предвидим първата си емисия изцяло за частни инвеститори, тоест тя ще е затворена с оглед на това да гарантираме нейното изкупуване на сто процента.

Казахте, че очаквате туризмът постепенно да се изчерпи като потенциал? Как гледате на другите сегменти на пазара на недвижими имоти?
- Факт е бурното строителство в последните две години - строителство, което ангажира значителни финансови средства, основната част от които са кредити. От друга страна, ръстът на доходите на населението, на потенциалните клиенти, далеч изостава от ръста на цените. Това поражда известни опасения, че не е изключен и срив на пазара на един етап, когато кредитополучателите не биха могли да обслужват редовно заемите си.
До голяма степен развитието на пазара и стабилността му ще зависят от размера на чуждестранните инвестиции в страната. Ако политическата стабилност се запази и България стане член на Европейския съюз през 2007 г., този риск значително ще намалее, тъй като страната продължава да бъде твърде атрактивна за чужденците, особено по отношение на цената. Ако всичко това продължи по този начин, рискът ще бъде минимален и стабилността на пазара на недвижими имоти поне в обозримо бъдеще - до приемането ни в Европейския съюз и след това, ще се запази. Рискът би нараснал, ако тези основополагащи фактори на пазара се променят. Тогава може да се получи срив, който естествено ще се отрази негативно и на нас.
Засега обаче голяма опасност не съществува и в близките една-две години нещата на пазара на недвижими имоти ще се стабилизират. Ръстът на цените няма да бъде такъв, какъвто беше миналата година, но във всички случаи ще е положителен, което означава, че и инвеститорите ще могат да разчитат на добра възвращаемост на капиталовложенията си в близък хоризонт.

Защо избирате тепърва да изграждате обектите си - нещо по-скоро нетипично за фондовете за недвижими имоти, търсещи сигурност в готови сгради с качествени наематели и дългосрочни договори?
- Не бих се съгласил, защото тук водещ е крайният резултат. На този етап закупуването на готови сгради за нас не е изгодно. Когато му дойде времето и цената падне, може би. Но икономически не е обосновано да купуваме на пикови високи цени и да отдаваме под наем, още повече че ръстът на наемите в момента далеч изостава от ръста на продажните цени.